RENDITEOBJEKT ZEITZ
Die Gebäude
Der Wohn- und Gewerbehauskomplex besteht aus 2 Wohnhäusern mit gewerbeeinheiten im Erdgeschoss und Wohnungen in den 1. und 2. Obergeschossen, sowie einem Gewerbegebäude und Garage im Hof. Die Nutzfläche beträgt 872 m² zzgl. ca. 350 m² unsanierte Ausbaufläche in den Dachgeschossen.
Die Dachgeschoß ist noch nicht saniert. In diesem Bereich besteht noch ein enormes Mieteinnahmesteigerungspotential. Durch Ausbau des Dachgeschoßes mit ca. 100 m² und einem mittleren Mietpreisniveau ist problemlos eine höhere Rendite zu erwarten. Die mögliche Rendite ist von den Ausbaukosten abhängig. Die Wirtschaftsgebäude im Innenhof wurden saniert und stehen zur Vermietung bereit.
Der Gutachterausschuss geht davon aus, dass für die vorhandenen Gebäude bzw. Gebäudeteile entsprechende baurechtliche Genehmigungen erteilt worden sind.
| Nutzungsart: | Wohn- und Geschäftshaus |
| Baujahr: | ca. 1903 (Angabe aus Unterlagen der Sachsen-Anhaltinischen Landesbrandversicherungsanstalt), 2009 Sanierung (Bauakte) |
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Gebäudeart I -typ:
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Mehrfamilien Wohn- und Geschäftshaus mit zweiGewerbeeinheiten im EG, 6 Wohneinheiten im OG und 2 weiteren zum Ausbau vorbereiteten Wohneinheiten im DG, sowie einer Gewerbeeinheit und Garage im Hof.
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Stellung des Gebäudes:
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Eckgrundstück zwischen "Donalisstraße" und "Naumburgerstraße" (offene Bebauung)
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Geschosse (ohne Dachgeschoss):
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drei
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Dachgeschoss:
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zum Ausbau vorgesehen, Spitzboden nicht ausgebaut
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Unterkellerung:
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Vollunterkellertes Hauptgebäude |
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Baujahr:
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ca. 1903 (Angabe aus Unterlagen der Sachsen-Anhaltinischen Landesbrandversicherungsanstalt), 2009 umfassende Sanierung (Bauakte)
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Nutzfläche:
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Gewerbe: ca. 90 m², Wohnen: ca. 103 m², gesamt ca. 296 m² (Bauakte)
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Nutzung:
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Wohn- und Geschäftshaus
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Kellergeschoss {KG):
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Vollständig unterkellert.
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Erdgeschoss (EG):
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zwei Gewerbeeinheiten: Restaurant (188 m²), Spätverkauf (82 m²)
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Obergeschoss (OG):
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insgesamt 6 Wohnungen mit 502 m² Wohnfläche
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Dachgeschoss (DG):
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Ausbaureserve für zwei Wohnungen mit ca. 350 m² Wohnfläche
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Dachboden:
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Spitzboden
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Gebäude im Hof:
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Gewerbeeinheit mit Werkstatt und Büro (100 m²)
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Garage:
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zirka 20 m² |
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Fassade:
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straßenseitig repräsentative Klinkerfassade, unterbrochen durch Simsbänder mit "Art Deco" Verzierungen, Fenster im EG und 1. OG mit Rundbogen, im 1. und im 2. OG mit Verdachungen; Ziergiebel; die Gebäuderückfront und der Südgiebel sind nach Rückbau des Nachbargebäudes unverputzt.
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Wände:
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KG: massiv, Sockel außen mit Naturstein, EG, OG und DG: überwiegend massive Wandstellungen, Treppenhäuser mit Farbanstrich, in den Wohnungen teils Tapeten, Bäder gefliest, Küchen mit Fliesenspiegel
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Fußböden:
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Wohnräume überwiegend mit Laminat, Fliesen in den Bädern
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Decken:
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über dem Keller massiv, sonst Holzbalkendecken, unterseitig überwiegend verputzt mit Tapete/Anstrich, vereinzelt Holzverkleidung, Styroporplatten
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Dach:
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Berliner Dach mit Sattelgauben und Zwerchgiebel, Dachschrägen und Gauben mit Biebereindeckung, Pultdacheindeckungen mit Bitumenbahnen, Zinkblechdachentwässerungen, Mauerwerkschornsteinköpfe
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Fenster:
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straßenseitig zweifarbige ISO-Kunststofffenster mit Sprossung und Oberlichte, Rückseitig ISO-Kunstoffenster, im DG verschlissene Holzfenster, im EG 3 Schaufenster
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Türen:
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Hauszugänge an der Rückseite über historische Holzfüllungstüren, Wohnungstüren über geschosshohe Eingangstürelemente (verglaste Holzfüllungstüren mit Oberlichter), innen historische, teils aufgearbeitete Futtertüren, Zugänge zu den Gewerbeeinheiten über beschichtete Rahmentüren mit Lichtausschnitten.
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Treppen:
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massive Treppeläufe in die Keller, massive zweiläufige Geschosstreppen, massive Podeste, Metallgeländer
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Sanitäre Anlagen:
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Bäder mit Dusche oder Wanne, Waschbecken, WC
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Heizung:
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2 Gaszentralheizungen, davon eine im Eigentum des Restaurantmieters
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Warmwasserbereitung:
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Gasheizung
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Elektro:
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Elektroählerschrank im Hausflur, Unterverteilungen in den WE, Wechselsprechanlagen
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Installation:
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Gas, Elektroinstallation, Wasser, Abwasser, Telefon
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Unterhaltungszustand:
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Südgiebel und hofseitige Fassade unverputzt
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energetische Qualität:
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Das Gebäude entspricht aufgrund der erfolgten Modernisierung energetisch jetzt besseren, als dem Baujahr/Bautyp entsprechenden Werten und liegt somit innerhalb der heutigen Anforderungen.
Energieausweis entfällt - Ausnahmetatbestand der EnEV
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Wirtschaftlich an die Bedürfnisse optimal angepasste Raumaufteilung (u. a. rechteckige Räume, gleichmäßige Fußbodenhöhen, viele natürliche Belichtungsverhältnisse).
Im Dachgeschoss des Hauses in der Donalisstraße 38, sowie im Dachgeschoss des Gebäudes in der Naumburger Straße 1 befinden sich jeweils 2 bislang unsanierte Wohneinheiten. Für die Medienerschließung wurden bereits in der Elektrounterverteilung Plätze für Zähler eingerichtet.
Eine Sanierung unter Inanspruchnahme der möglichen Denkmalschutz Sonder-AfA erscheint als attraktive Investmentreserve.
Die Vorgegebenen Wohnräume verfügen über eine an die Bedürfnisse optimal angepasste Raumaufteilung (u. a. rechteckige Räume, gleichmäßige Fußbodenhöhen, viele natürliche Belichtungsverhältnisse).
Im Hauptgebäude befinden sich 3 Gewerbeflächen:
1. "China-Restaurant"
2. Spätverkaufsstelle
3. Garage / Lagerraum (vormaliger Hausdurchfahrt)
Im Hof befinden sich 3 Gewerbeflächen:
1. Büro/Geschäftswohnung im OG, vorn rechts mit dazugehöriger Werkstatt und 2 Werkstatträumen im EG
2. Hausverwaltung, 2 Lagerräume
3. Ausbaureserve im OG, hinten links
Werbeanlagen:
Im Hof wird straßenseitig eine große doppelseitige Plakat-Werbetafel errichtet.
An der Giebelwand Donalisstraße 38 wird eine große Plakatwerbetafel angebracht.
Im Gebäude Donalisstraße 38 befanden sich ursprünglich 6 Wohnungen:
1. davon wurden die beiden Wohnungen im 1. OG zu einer großen Wohnung für eine kinderreiche Familie zusammengefasst.
2. davon wurden die beiden Wohnungen im 2. OG zu einer großen Wohnung für eine kinderreiche Familie zusammengefasst.
3. die Wohnungen im DG wurden noch nicht saniert und bilden eine Ausbaureserve.
Im Gebäude Naumburger Straße 1 befinden sich 8 Wohnungen:
1. 2 Wohnungen im 1. OG
2. 2 Wohnungen im 2. OG
3. 2 Wohnungen im 3. OG
4. die Wohnungen im DG wurden noch nicht saniert und bilden eine Ausbaureserve.
(im EG befinden sich jeweils Gewerbeeinheiten)
Die Wohnungen wurden mit hohen Aufwand saniert: neue Fenster, abgeschliffene Original Türen, teils Doppeltüren vom Wohnzimmer ins Esszimmer, Laminatfußböden, geflieste Küchenzeilen, deckenhoch gefliste Bäder mit WC und Dusche, teils Eckbadewanne.
Die Wohnungen werden über eine Gaszentralheizung beheizt. Die Warmwasserversorgung erfolgt ebenfalls darüber.
Gaszentralheizung mit Warmwasseraufbereitung im Hauptgebäude, sowie im NG.
Es wurde kein weiteres Zubehör und Einbauten festgestellt.
Wärmeablesegeräte an jedem Heizköper. Es besteht ein Dienstleistungsauftrag über die Abrechnung. Die Kosten werden in den Betriebskosten auf die Mieter umgelegt.
Separate Stromzähler für jede Won-/Gewerbeeinheit.
Zentraler Gaszähler für das Hauptgebäude und zudem für die Remise.
Auf dem Grundstück befinden sich ein in massiver Bauweise errichtete, ein 2-geschossiges Nebengebäude mit Lagerräumen und einer Einliegergarage. Nebengebäude mit Flachdach und neuer Bitumeneineideckung. Holz- bzw. - Kunstoffenster mit Einfach- bzw. Isolierverglasung, neues Rolltor aus Alusegmenten an der Werkstatt.
Insgesamt zirka 100 m² Nutzfläche.
Im Gebäude befinden sich Strom, Wasser und Heizung.
| Hausanschlüsse: | Gas, Strom, Wasser, Abwasser ans örtliche Netz |
| Wege und Befestigungen: | Betondecke im Innenhof |
| Einfriedungen: | Das Grundstück ist U-förmig bebaut und wird hinten durch eine massive Mauer eingefriedet. |
| Gartenanlage: | keine Gartenanlage vorhanden |
| Zustand der Außenanlagen: |
außer den Hausanschlüssen sind keine weiteren Außenanlagen |
Gern beantworten Wir Ihnen die Frage:
Kann sich eine vermietete Immobilie von selbst finanzieren?
– Alicia Deleen, custom service @ craftmax
Kauf ohne Risiko: mit einem Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und staatlich vereidigten Sachverständigen sind Sie auf der sicheren Seite.
Information: sichern Sie sich noch für dieses Jahr die steuerlichen Vorteile der Abschreibungsmöglichkeiten als Vermieter und Immobilieneigentümer.